Strona główna Poradnik mieszkaniowy Dlaczego powierzchnia mojego mieszkania nie zawsze jest taka sama jak podają to zapisy w KW? Od jakiej powierzchni płacę podatek?

Dlaczego powierzchnia mojego mieszkania nie zawsze jest taka sama jak podają to zapisy w KW? Od jakiej powierzchni płacę podatek?

dodano: 2012-04-17 15:48:09, kategoria: Poradnik mieszkaniowy

Na początek trzeba jasno postawić sprawę, w polskim ustawodawstwie nie ma jednoznacznych przepisów określających jak ustalać powierzchnię użytkową lokalu (mieszkania). Definicji powierzchni użytkowej jest kilka, a różne ustawy posługują się różnymi definicjami. Jednocześnie w przestrzeni prawnej mamy dwie Polskie Normy - obie do dobrowolnego stosowania, co również nie ułatwia sprawy.

Dlaczego powierzchnia mojego mieszkania nie zawsze jest taka sama jak podają to zapisy w KW? Od jakiej powierzchni płacę podatek?

Po kolei:

Przepisem prawnym na mocy którego powstał nasz lokal (mieszkanie) jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388), tekst jednolity z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903). W ustawie tej pada pojęcie – powierzchnia użytkowa – ale już definicja tej powierzchni nie. Jedynym konkretnym przepisem odnoszącym się do powierzchni jest zapis mówiący, iż wszystkie lokale w danym budynku muszą mieć określoną powierzchnie w taki sam sposób.

Tak więc jak powinno się dokonać pomiaru ?

Zapewne jeżeli przepis prawa tego nie definiuje pomiar powinien być przeprowadzony zgodnie z obowiązującą Polską Normą. Tylko, że jak już zostało wspomniane w Polsce nie ma obowiązującej normy odnośnie pomiaru powierzchni użytkowej.

Polska Norma PN-70/B-02365 obowiązywała do 1999 roku, na jej podstawie powszechnie określano powierzchnię użytkową, jednocześnie zgodnie z zapisami ustawy o własności lokali będzie ona nadal obowiązująca dla tych budynków w których wyodrębnienie pierwszego lokalu dokonano przed tą datą, a nadal są jeszcze nie wyodrębnione lokale (najczęściej lokale w zasobach gminy).

Zasady normy PN-70/B-02365:
1. pomiar wykonujemy metr nad podłogą w stanie surowym, tzn. bez tynków i okładzin (jeśli tynki zostały już położone to odejmuje się ich grubość zgodnie z zapisami normy)
2. wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. dolicza się do powierzchni mieszkania
3. powierzchni zewnętrznych niezamkniętych z wszystkich stron dostępnych z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) nie wlicza się do powierzchni pomieszczenia ani mieszkania
4.dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,1 m kw.
5. Powierzchnia pomieszczenia (w tym ze skośnym sufitem):

- wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.
- wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.
- wysokości poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania.

Norma PN-70/B-02365 została wycofana po ustanowieniu normy PN- ISO 9836:1997, jednocześnie norma PN ISO 9836:1997 nie została wprowadzona w zakresie powierzchni użytkowej. W związku z tym aktualnie mamy taką sytuację, że nie ma obowiązującej normy i można stosować obie normy na zasadzie dobrowolności.

Zasady normy PN-ISO 9836:1997
1. pomiar na poziomie podłogi w stanie całkowicie wykończonym
2. wnęk w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m kw. nie dolicza się do powierzchni mieszkania;
3. powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, dostępne z danego pomieszczenia (balkony, loggie, tarasy itp.) dolicza się do jego powierzchni (mieszkania, lokalu użytkowego), wykazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy), powierzchnie nakryte (loggie).
4. dokładność pomiarów i obliczeń powierzchni do 0,01 m kw.
5. Powierzchnia pomieszczenia ( w tym ze skośnym sufitem):
powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi ale dzieli się ją na dwie części:

- część o wysokości 190 m i więcej
- część o wysokości poniżej 1,90 która może być zaliczona wyłącznie do powierzchni pomocniczej

Analizując teraz powyższe zapisy, w szczególności sposób pomiaru w obu normach, można zauważyć, że powierzchnia tego samego mieszkania będzie różna w zależności od zastosowanej normy.

Przykład: jeżeli mamy mieszkanie wyodrębniona przy zastosowaniu normy PN-70/B-02365, a więc w świetle ścian nieprawionych (czyli bez tynków i okładzin), a dokonamy pomiaru w świetle ścian wykończonych, czyli zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997 to różnica będzie znaczna, jeżeli do tego dojdą np. skośne ściany lub pomieszczenia o wysokości poniżej 2,20m to różnica może być naprawdę spora, mimo że mieszkanie jest to samo.

Przykładowo dla pokoju o wymiarach 5,0 m x 5,0 m w świetle ścian wykończonych Pu = 25,0 m2, natomiast w świetle ścian niewykończonych (zgodnie z norma dodajemy po 2 cm wyprawy każdej ściany, lub 3 cm jeżeli na ścianach sa okładziny) otrzymamy 5,04 m x 5,04 m = 25,40 m2 lub 5,06 m x 5,06m = 25,60 m2. Tak więc jak widać już na jednym pokoju mamy różnicę 0,4 m2 lub 0,6 m2 w zależności od wykończenia ścian.

Jeżeli kupujemy mieszkanie w szczególności mieszkania w tzw. starym budownictwie, aby wiedzieć jaka jest tak naprawdę jego powierzchnia, powinniśmy dokonać pomiaru, tym bardziej, że w tego typu lokalach, często dokonywane były zmiany poprzez usuniecie lub dodanie ścianek działowych co również może mieć wpływ na powierzchnię. Często podana w KW powierzchni użytkowa lokalu jest większa, niż ta rzeczywista dokonana w świetle istniejących wykończonych ścian i wcale nie oznacza to, że ktoś chciał nas oszukać.

W przypadku mieszkania nowego, zazwyczaj powierzchnia liczona jest zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997, ale zawsze warto zapytać dewelopera, aby nie było później kwestii spornych.

Ustawy określające powierzchnie użytkową do konkretnego celu.

Ustawia o podatkach i opłatach lokalnych z dnia 12 stycznia 1991 r, tekst jednolity z dnia 17 maja 2010 r. (Dz.U. Nr 95, poz. 613) - powierzchnię użytkową budynku lub jego części stanowi powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.

Przekładając to na zagadnienie dotyczące tego artykułu, czyli lokalu mieszkalnego, powierzchnia użytkową to powierzchnia wszystkich pomieszczeń lokalu łącznie z piwnicą (o ile jest to pomieszczenie przynależne), mierzona w świetle ścian wykończonych z uwzględnienie wysokości pomieszczeń:
- Dla wysokości powyżej 2,20 m powierzchnie użytkową przyjmujemy w 100%.
- Dla wysokości od 1,40 m do 2,20 m powierzchnie użytkową przyjmujemy w 50%,
- Dla wysokości poniżej 1,40 m powierzchnię pomija się.

Jest tutaj pewna analogia pomiaru do normy PN-70/B-02365 z tym, że w tym przypadku pomiaru dokonujemy w świetle ścian wykończonych.

Zauważmy, że powierzchnia do celu opłaty podatku od nieruchomości może być inna niż ta którą mamy zapisaną w KW. Powinniśmy o tym pamiętać, ponieważ to na właścicielu spoczywa obowiązek podania powierzchni zgodnie z obowiązującym przepisem. Tak więc albo dokonamy pomiaru sami, albo powierzymy to specjaliście.

W tym miejscu należało by jeszcze poruszyć kwestię pomieszczeń przynależnych, głównie chodzi tutaj o piwnicę. Kiedy piwnica jest częścią lokalu a kiedy nie?

Piwnica będzie częścią składową lokalu wtedy kiedy zapisana jest w księdze wieczystej, w każdym innym przypadku, piwnica jest częścią wspólna budynku, a my ją jedynie użytkujemy, najczęściej na zasadzie wyłączności.

Ustawa o podatku od spadków i darowizn z dnia 28 lipca 1983 r, tekst jednolity z dnia 6 czerwca 2009 r. (Dz.U. Nr 93, poz. 768), za powierzchnię użytkową budynku (lokalu) uważa się powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian pomieszczeń na wszystkich kondygnacjach (podziemnych i naziemnych) z wyjątkiem powierzchni piwnic i klatek schodowych oraz szybów dźwigów.

Powierzchnie pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m - powierzchnię tę pomija się.

Pomiar analogiczny jak w poprzednim przypadku z tym, że w tym wypadku do powierzchni mieszkania nie zaliczamy powierzchni piwnicy.

Na zakończenie wypada wspomnieć jeszcze o jednej ustawie, która definiuje powierzchnie użytkową: Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 r, tekst jednolity z dnia 7 lutego 2005 r. (Dz.U. Nr 31, poz. 266), do powierzchni użytkowej lokalu zalicza się powierzchnię wszystkich pomieszczeń znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, alków, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów, loggi, antresoli, szaf, schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkarni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.

Obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m - w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie.

Jak widać, w polskim prawodawstwie nie ma jednolitych przepisów definiujących powierzchnie użytkowa lokalu (mieszkania), co może powodować pewne nieporozumienia, nie zawsze podyktowane zła wolą.


Aktualizacja

W dniu 29 kwietnia 2012 r. zaczęła obowiązywać ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), regulująca m.in. tryb i nowe zasady zawierania umów pomiędzy nabywcą lokalu lub domu jednorodzinnego, a deweloperem, która zawierać będzie min. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Zasady pomiaru powierzchni zostały uregulowane w rozporządzeniu Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. nr 81 z dnia 27 kwietnia 2012 r. poz. 462).

Rozporządzenie wprowadza jednolite zasady obliczania powierzchni dla budynków nowobudowanych, oraz w przypadku nadbudowy, rozbudowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynków oddanych do użytkowania jeżeli zasady te były już stosowane.

Zgodnie z powyższym rozporządzeniem do ustalania i pomiaru powierzchni użytkowej należy stosować Polską Normę PN-ISO 9836:1997, wraz z poniższymi zasadami:
 

  • 1. Przy obliczaniu powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego uwzględnia się jedynie powierzchnie mieszkalna wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku, (czyli bez powierzchni tarasów, balkonów i loggii).
  • 2. Powierzchnia pomieszczenia (w tym ze skośnym sufitem):
  • - wysokości powyżej 2,20 m liczy się w 100 proc.
  • - wysokości od 1,40 m do 2,20 m liczy się w 50 proc.
  • - wysokości poniżej 1,40 nie wlicza się do powierzchni mieszkania

Należy jednak pamiętać, że zasady te dotyczą nowych pozwoleń na budowę.


 

Tomasz Matysik
Rzeczoznawca majątkowy
upr. nr 3052

wycena.net
Zapraszamy wszystkich czytelników serwisu mieszkaniosfera.pl
do skorzystania z bezpłatnej konsultacji z Tomaszem Matysikiem.
Pytania (z dopiskiem - mieszkaniosfera.pl) zadawać można pod
adresem: biuro@wycena.net

(bezpłatne konsultacje trwają do 30 kwietnia 2012) 


Tagi: powierzchnia mieszkania

Podobne artykuły:
- Co i za ile kupowaliśmy w 2010 roku?
- Mieszkanie bez balkonu tańsze o 23 tysiące

Komentarze i opinie