Strona główna Poradnik mieszkaniowy Kupić czy wynająć?

Kupić czy wynająć?

dodano: 2012-05-25 17:50:43, kategoria: Poradnik mieszkaniowy

Kupując mieszkanie dwupokojowe na kredyt trzeba liczyć się z łącznymi kosztami o blisko 400 zł wyższymi niż przy wynajmie – wynika z szacunków Home Broker. W krótkim okresie najem jest więc bardziej opłacalny. Problemem jest jednak to, że taki wydatek pozwala zabezpieczyć tylko bieżące potrzeby mieszkaniowe najemcy, nie budując jego majątku.

Kupić czy wynająć?

Kupić czy wynająć? Przed takim pytaniem stają co roku tysiące jeśli nie miliony Polaków. Tych, którzy wybierają własne „cztery kąty” jest około 870 tysięcy rocznie. Dla porównania z najmu korzysta około 955 tys. Polaków. Home Broker sprawdził, które rozwiązanie jest uzasadnione ekonomicznie. Ceny transakcyjne zakupu nieruchomości przyjęto na poziomie średnim notowanym w ostatnich 12 miesiącach. Ceny transakcyjne najmu oszacowano na podstawie danych o ofertach. W opinii Kajetana Michalskiego supervisora w dziale najmu Home Broker z Warszawy czynsze faktycznie osiągane przez właścicieli nieruchomości są przeważnie o 10% niższe od przeciętnego poziomu prezentowanego w ofertach.

Wielkość rynku najmu i zakupu lokali

Home Broker szacuje, że miesięcznie nabywców znajduje około 25 tys. nieruchomości mieszkalnych. W każdej z nich powinno zamieszkać przeciętnie 2,9 osób (wg GUS tyle osób liczby przeciętne gospodarstwo domowe). Jeśli natomiast chodzi o rynek najmu, to zgodnie z danymi Eurostatu w Polsce 2,5% obywateli zaspokaja swoje potrzeby na rynku najmu (wg GUS w 2010 roku Polskę zamieszkiwało 38,2 miliona osób).

Najem kawalerki o 210 zł tańszy

Decydując się na zakup mieszkania na kredyt trzeba liczyć się nie tylko z koniecznością opłacania comiesięcznych rat, ale też utrzymania posiadanej nieruchomości (w analizie uwzględniliśmy czynsz na rzecz spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, a pominęliśmy koszt zakupu energii elektrycznej). W takim ujęciu łączny koszt zakupu i utrzymania kawalerki o wartości 230 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna w ostatnich 12 miesiącach) w Warszawie można oszacować na 1690 zł miesięcznie, o ile finansowanie zakupu pochodziłoby w 100% z kredytu. Dla porównania za najem podobnej nieruchomości trzeba zapłacić około 1400 zł miesięcznie. Różnicę w koszcie zakupu i wynajęcia nieruchomości można więc oszacować na około 290 zł miesięcznie. Nie jest to wynik najwyższy. W Krakowie kupując przeciętną kawalerkę trzeba liczyć się z miesięcznym kosztem o około 320 zł wyższym niż gdyby wybrało się najem. Na drugim biegunie znajduje się Łódź. Za sprawą relatywnie niskich kosztów zarówno zakupu jak i najmu nowo upieczony właściciel musi się liczyć z miesięcznym kosztem o 60 zł wyższym niż gdyby wybrał najem.

Porównanie kosztu zakupu i wynajmu kawalerki (o pow. od 15 do 35 m kw.)

Miasto Średni czynsz najmu* Wartość nieruchomości Rata kredytu (100% LtV)** w tym część kapitałowa średnio miesięcznie koszt utrzymania Łącznie najem Łącznie zakup Różnica
Gdańsk 1 046 zł 160 950 zł 986 zł 447 zł 240 zł 1 046 zł 1 225 zł 180 zł
Gdynia 911 zł 145 794 zł 893 zł 405 zł 209 zł 911 zł 1 102 zł 191 zł
Kraków 1 037 zł 185 365 zł 1 135 zł 515 zł 221 zł 1 037 zł 1 356 zł 319 zł
Łódź 735 zł 95 545 zł 585 zł 265 zł 212 zł 735 zł 797 zł 62 zł
Poznań 995 zł 166 032 zł 1 017 zł 461 zł 240 zł 995 zł 1 257 zł 262 zł
Warszawa 1 399 zł 230 489 zł 1 412 zł 640 zł 283 zł 1 399 zł 1 694 zł 295 zł
Wrocław 1 149 zł 178 194 zł 1 091 zł 495 zł 216 zł 1 149 zł 1 308 zł 159 zł


* Średnia cena ofertowa najmu pomniejszona o 10%.
** Oprocentowanie kredytu w PLN na poziomie 6,2%

…, a „dwójki” o 400 złotych

W przypadku mieszkań dwupokojowych w omawianych miastach różnica w koszcie byłaby oczywiście większa. W Łodzi wyniosłaby ona około 190 złotych miesięcznie. Łączny koszt zakupu można bowiem oszacować na niecałe 1320 zł miesięcznie, a najem podobnej nieruchomości kosztowałby 1130 zł za miesiąc. Zupełnie inaczej jest w Krakowie , gdzie za najem przeciętnej „dwójki” trzeba zapłacić około 1370 zł miesięcznie, a łączne koszty zakupu można oszacować na 1960 zł. „Oszczędność” z wyboru najmu można więc oszacować na 590 zł miesięcznie.

Porównanie kosztu zakupu i wynajmu mieszkania dwupokojowego (o pow. od 35 do 50 m kw.)

Miasto Średni czynsz najmu* Wartość nieruchomości Rata kredytu (100% LtV)** w tym część kapitałowa średnio miesięcznie koszt utrzymania Łącznie najem Łącznie zakup Różnica
Gdańsk 1 401 zł 232 514 zł 1 424 zł 646 zł 320 zł 1 401 zł 1 744 zł 343 zł
Gdynia 1 279 zł 211 391 zł 1 295 zł 587 zł 301 zł 1 279 zł 1 595 zł 316 zł
Kraków 1 371 zł 273 144 zł 1 673 zł 759 zł 289 zł 1 371 zł 1 961 zł 590 zł
Łódź 1 131 zł 163 412 zł 1 001 zł 454 zł 315 zł 1 131 zł 1 316 zł 185 zł
Poznań 1 254 zł 230 643 zł 1 413 zł 641 zł 356 zł 1 254 zł 1 768 zł 514 zł
Warszawa 1 996 zł 323 930 zł 1 984 zł 900 zł 390 zł 1 996 zł 2 374 zł 378 zł
Wrocław 1 470 zł 264 156 zł 1 618 zł 734 zł 309 zł 1 470 zł 1 927 zł 457 zł


* Średnia cena ofertowa najmu pomniejszona o 10%.
** Oprocentowanie kredytu w PLN na poziomie 6,2%

Raty budują majątek

Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że w spłacanych co miesiąc ratach kredytowych część stanowi spłatę pożyczonego kapitału obniżając saldo zadłużenia wobec banku. W przypadku Krakowa, gdzie atrakcyjność najmu wydaje się relatywnie najwyższa, zaciągając kredyt na 30 lat i 273 tys. zł (przeciętna cena transakcyjna mieszkania dwupokojowego) co miesiąc spłaca się średnio prawie 760 zł kapitału tworząc swój majątek. Przypomnijmy, że oszacowana cena najmu 2-pok. mieszkania w tym mieście jest niższa o około 590 zł niż łączne koszty zakupu. W efekcie nawet w tym przypadku zakup nieruchomości może być rozwiązaniem optymalnym.

Wkład własny lub dofinansowanie przechyla szalę na korzyść własności

W rozważanym przypadku nabywca nieruchomości pożycza od banku pieniądze na całą wartość nieruchomości. W praktyce nabywcy dysponują jednak przeciętnie wkładem własnym na poziomie 20 – 30%. Przyjęcie tej wartości do założeń obniżyłoby koszty kredytowania w podobnej skali. Nie można też zapomnieć o programie „Rodzina na swoim”, w przypadku którego beneficjenci mogą liczyć na dopłatę z budżetu na poziomie nawet blisko połowy odsetek kredytowych przez pierwszych 8 lat kredytowania. Jak to przekłada się na wysokość raty? Jeśli rodzina chciałaby pożyczyć na 30 lat 200 tys. zł na zakup mieszkania o maksymalnej powierzchni 50 m kw., to mogłaby liczyć na ratę dofinansowanego kredytu na poziomie zaledwie 654 zł, zamiast 1230 zł na standardowych warunkach. Niestety niskie limity cen, które pozwalają na zakup nieruchomości z pomocą tego kredytu (np. w Warszawie 5,9 tys. zł za m kw., a w Krakowie zaledwie 4,4 tys. zł za metr nowego mieszkania) sprawiają, że trudno skorzystać z takiego dofinansowania. W większości przypadków jednak zakup mieszkania na kredyt z dopłatą generuje miesięczne koszty niższe niż najem nieruchomości, co sprawia, że zakup staje się w takim wypadku bezkonkurencyjny.

Własność na chwilę może się nie opłacać

Reasumując, kto ma rację? 955 tysięcy osób, które zabezpieczają swoje potrzeby mieszkaniowe na rynku najmu, czy 870 tysięcy obywateli rocznie, którzy wybierają własność? O wszystkim jak zwykle decydują uwarunkowania w konkretnych przypadkach. Osoby, które przyjeżdżają do miasta jedynie na pewien czas nie posiadając zdolności kredytowej lub wkładu własnego mogą być nawet zmuszone wybrać rynek najmu. Szczególnie, że kupując nieruchomość ponosi się koszty (opłata notarialna, opłaty około kredytowe, podatek od czynności cywilnoprawnych, prowizja pośrednika czy opłaty sądowe) w wysokości około 5 - 7% wartości nieruchomości, czyli tyle ile trzeba zapłacić za rok najmu. Gdy jednak ktoś w danym miejscu planuje się osiedlić, a tym bardziej może skorzystać z państwowego dofinansowania do kredytów należy zastanowić się nad zakupem, który w ostatecznym rozrachunku powinien okazać się tańszy, a przy okazji pozwoli tworzyć własny majątek. Rozważając opłacalność najmu i zakupu trzeba też odnieść się do tradycji czy przyzwyczajeń. Według danych Eurostatu w Polsce 81,3% mieszkań zajmowanych jest przez właścicieli, a co za tym idzie posiadanie własnego „M” uważane jest za jedną z podstawowych potrzeb. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda na przykład w Niemczech, gdzie tylko 53,2% obywateli mieszka we własnych czterech ścianach.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker


Tagi: wynajem zakup mieszkania

Podobne artykuły:
- Już za 9 miesięcy taniej będzie kupić mieszkanie niż je wynająć
- Krok 1 (rynek pierwotny): Sprawdź swoją zdolność kredytową
- Rodzina na Swoim - jak skorzystać z programu?
- Stawki najmu wyraźnie spadły
- W Polsce zakup mieszkania bardziej opłacalny niż najem

Komentarze i opinie