Rodzaje ubezpieczeń w kredytach hipotecznych
dodano: 2012-05-18 22:24:59, kategoria: Poradnik mieszkaniowy
Każda z osób starających się o kredyt dowiaduje się w pewnym momencie o konieczności wykupienia dodatkowych ubezpieczeń (najczęściej kilku), które wedle kredytodawcy zabezpieczać mają zarówno bank jak i nas samych przed skutkami różnych, nieprzewidzianych wydarzeń mogących skutecznie utrudnić kredytobiorcy spłatę swojego zobowiązania. Ubezpieczenia te kosztują niestety nie mało i w ostatecznym rozrachunku stanowią dość istotny element kosztów, jakie musimy ponieść decydując się na kredyt. Spróbujmy więc przyjrzeć się tym zabezpieczeniom, zrozumieć do czego służą i czy można ich uniknąć.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Sposób uniknięcia: wpłata odpowiedniego wkładu własnego
Koszt: wysoki
Przez wiele lat banki udzielały kredytów hipotecznych jedynie tym osobom, które były w stanie z góry wpłacić choć 20-30% ceny całej nieruchomości. Te 20-30% nazywamy właśnie wkładem własnym, który był warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego. Taka procedura z jednej strony zwiększała bezpieczeństwo banku, ale z drugiej zmniejszała jednak znacznie liczbę klientów, w stosunku do których bank wydawał pozytywną decyzję kredytową. A mniej decyzji, to mniejsze przychody z kredytów. Aby jakoś rozwiązać tę sytuację i zmniejszyć ryzyko stuprocentowego kredytowania zakupu nieruchomości firmy ubezpieczeniowe zaproponowały, że zagwarantują one bankowi spłatę wkładu własnego, dzięki zaoferowaniu kredytobiorcom ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Bank ma więc pewność, że wspomniane na początku 20-30% zostanie spłacone (jeśli nie przez klienta to przez ubezpieczyciela), zaś kredytobiorca nie musi dysponować wykładać tak dużych środków. W ten sposób koszty, które poniesiemy jako zaciągający zobowiązanie kredytowe będą co prawda sporo niższe, ale wcale nie małe. Zilustrujmy to przykładem. Jeśli np. weźmiemy kredyt na finansowanie 100% kosztów zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych, to ubezpieczenie niskiego wkładu własnego będzie nas kosztowało od półtora do ponad dwóch tysięcy złotych i to nie na cały okres kredytowania, ale na trzy do pięciu lat. Po upływie tego czasu bank dokona przeliczenia naszego kredytu i sprawdzi, czy spłaciliśmy już rzeczone 20-30%. Jeśli nie, zostanie nam zaproponowane nowe ubezpieczenie , albo dopłata pozostającej jeszcze do wpłaty części wkładu własnego.
UWAGA! Jeśli chcemy na własny użytek obliczyć już teraz, czy po 5 latach spłacania zadłużenia pokryjemy już 20% ceny mieszkania musimy pamiętać o bardzo ważnej sprawie. Każda z rat kredytowych, którą co miesiąc spłacamy, składa się z części kapitałowej i części odsetkowej. Część odsetkowa to ten składnik naszej raty, który wędruje do banku w ramach wynagrodzenia za udzielenie nam kredytu. Część kapitałowa natomiast faktycznie pokrywa koszty zakupu naszej nieruchomości (jest to oczywiście pewne uproszczenie, ale na nasze potrzeby wystarczy). Obliczając wysokość spłaconego wkładu własnego bierzemy pod uwagę jedynie część kapitałową. Żeby było jeszcze trudniej należy zwrócić uwagę, że proporcje między tymi dwiema częściami są zmienne, zaś przez pierwszych kilkadziesiąt rat część odsetkowa znacznie przekracza część kapitałową!
Ubezpieczenie nieruchomości
Sposób uniknięcia: brak
Koszt: niski
Zasad działania tego ubezpieczenia nie trzeba chyba tłumaczyć. Warto dodać tylko, że zakup ubezpieczenia nieruchomości (od ognia, wody i katastrof naturalnych) jest często bezwzględnie przez banki wymagane. I nie jest to wcale powodowane szczególną troską tych instytucji o nasze dobro. Gdyby dom czy mieszkanie, które nabywamy zostało zniszczone np. na skutek pożaru, to przestałoby istnieć podstawowe zabezpieczenie kredytu, jakim dla banku jest sama kredytowana nieruchomość. Oczywiście my pozostalibyśmy z kredytem do spłacenia, ale bank miałby prawdopodobnie potworne trudności z egzekucją spłaty tego zobowiązania. Jest to bodaj najmniej kosztowne z omawianych tu ubezpieczeń. Roczny koszt takiego zabezpieczenia wynosi około 300-400 zł.
Ubezpieczenie od utraty pracy
Sposób uniknięcia: ubezpieczenie nie jest obowiązkowe
Koszt: wysoki
To bardzo ciekawe ubezpieczenie. Zasada jego działania jest bardzo prosta. W chwili wygaśnięcia stosunku pracy ubezpieczyciel, przez okres do kilku miesięcy, spłaca za nas raty kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie dotyczy jednak wyłącznie osób, które w momencie jego zaciągnięcia były zatrudnione na umowę o pracę. Dodatkowo trzeba zwykle wykazać się odpowiednim stażem pracy. Podpisując umowę z ubezpieczycielem należy także sprawdzić dokładnie, czy nie precyzuje on okoliczności utraty pracy, które uprawniają do wypłaty ubezpieczenia. Niektóre firmy nie pomogą nam w spłacie kredyty jeśli np. umowę o pracę rozwiązaliśmy za porozumieniem stron!
Koszt polisy od utraty pracy jest dość wysoki i zależy od wysokości zaciągniętego kredytu. Waha się zwykle od jednego do trzech procent całości zadłużenia.
Ubezpieczenia przejściowe
Sposób uniknięcia: brak
Koszt: średni (zależny od tego jak szybko dokonany zostanie wpis do KW)
Ubezpieczenie to zwane bywa inaczej pomostowym. Występuje w zasadzie w każdym banku i jest zupełnie nie do uniknięcia. Do czego ono służy? Otóż ubezpieczenia przejściowe zabezpieczają interesy banku na czas od zaciągnięcia przez nas kredytu do chwili wpisu banku do Księgi Wieczystej. Wpis ten ustanawia hipotekę na rzecz banku i pozwala mu, w razie gdybyśmy nie zaprzestali spłacać nasz kredyt, do np. sprzedaży naszej nieruchomości. Bez tego wpisu kredytodawca oczywiście także może dochodzić spłaty zaległego zadłużenia, ale nie jest to już takie łatwe. Ubezpieczenia przejściowe pokrywa się w dwojaki sposób. Może to być klasyczna, comiesięczna opłata, lub też podwyższone oprocentowanie kredytu. W obu wypadkach szacowane koszta miesięczne oscylują w okolicach 300 zł. Ubezpieczenie to wygasa od razu po dostarczeniu do banku wpisu do odpisu z Księgi Wieczystej.
Ubezpieczenie na życie
Sposób uniknięcia: w większości banków nieobowiązkowe
Koszt: średnio-niski
Wydawać by się mogło, że wszyscy doskonale zdajemy sobie sprawę ze sposobu funkcjonowania takiego ubezpieczenia. Tymczasem w przypadku kredytów hipotecznych ubezpieczenie na życie działa nieco inaczej. Otóż w przypadku śmierci kredytobiorcy (lub jednego z kredytobiorców), ubezpieczyciel pokrywa pozostałą mu do spłaty część zadłużenia. Po pierwsze więc rodzina zmarłego nie otrzyma od firmy ubezpieczeniowej żadnych pieniędzy. Zostaną one bowiem przelane bezpośrednio do banku-wierzyciela. Po drugie ubezpieczenie to zobowiązuje firmę ubezpieczeniową do spłaty całej pozostałej części zadłużenia kredytobiorcy, bez względu na to czy ma on do spłacania 99% kredytu, czy też pozostały mu już jedynie dwie ostatnie raty. Po trzecie zaś, w przypadku gdy kredytobiorców jest kilku (np. bierzemy kredyt wraz z dwojgiem rodziców), to śmierć jednego z nich obliguje ubezpieczyciela do pełnej spłaty jedynie długu tego konkretnego kredytobiorcy, który w tym wypadku wyniesie 33,3% całkowitego zadłużenia.
Warto podkreślić, że ubezpieczenie to nie wymaga przeprowadzenia badań lekarskich (co jest godnym pochwały wyjątkiem, w przypadku tego typu zabezpieczeń). Jego koszty mogą być rozłożone na miesięczne raty lub też pokrywane z góry na rok lub kilka lat. Wynoszą odpowiednio od ok. 100 zł miesięcznie do niecałego tysiąca w stosunku rocznym.
Tagi: ubezpieczenie nieruchomości zabezpieczenia przejściowe
Podobne artykuły:
- Krok 6 (rynek wtórny): Ustanowienie zabezpieczeń przejściowych i założenie ROR
- Krok 7 (rynek pierwotny): Ustanowienie zabezpieczeń przejściowych i założenie ROR