Mieszkaniosfera.pl | zakup mieszkania bez tajemnic

Wielka płyta - czy warto?

dodano: 2012-03-23 06:43:11, kategoria: Poradnik mieszkaniowy

Przez wiele lat to mieszkania w kamienicach sprzedawały się najlepiej na rynku wtórnym. W roku 2011 tendencja ta odwróciła się. Na pierwsze miejsce triumfalnie wkroczyły lokale w „wielkiej płycie”. Średnio co czwarta transakcja kupna/sprzedaży mieszkania w naszym kraju dotyczy właśnie takich lokali. W dużych miastach, takich jak Warszawa czy Poznań, współczynnik ten jest jednak wyższy. W stolicy wielkopolski co drugie sprzedane mieszkanie zlokalizowane jest w wielkopłytowej architekturze. Czy inwestowanie w mieszkanie w „wielkiej płycie” jest dobrym pomysłem?

Cenowy lider

Argumentem sin equa non, przemawającym za nabyciem mieszkania w bloku jest cena. Jest to czynnik na tyle przekonujący, że często odsuwa na bok wszystkie inne przesłanki. Nic dziwnego. Średnio metr kwadratowy mieszkania w nowym budownictwie jest o 25% droższy niż w wielkopłytowym. W Poznaniu stosunek ten wynosi aż 40%! W Gdańsku zaś 34%. Relatywnie najmniejszą różnicę odnotowuje Kraków. W stolicy małopolski metr kwadratowy mieszkania w wielkopłytowym bloku jest tańszy od metra kwadratowego w budynku wzniesionym w przeciągu ostatnich 10 lat tylko o 4,1% . W każdym jednak przypadku wielka płyta przyciąga ceną. Nie jest to jednak jedyny plus tej technologii.

Trwały czy nietrwały?

Wokół wielkopłytowego budownictwa narosło przez lata wiele legend, skutecznie podsycanych zarówno przez kulturę masową (choćby seriale w rodzaju „Alternatywy 4”), jak i deweloperów, pragnących przekonać swoich klientów do zakupu nowobudowanych mieszkań. Bardzo popularny jest m.in. pogląd o nietrwałości blokowisk, które – jak niektórzy twierdzą - w niedługiej perspektywie trzeba będzie wyburzyć.

Istotnie, trwałość bloków mieszkalnych szacowano w XX wieku na 50-60 lat. Łatwo więc policzyć, ze wiele osiedli wznoszonych w połowie ubiegłego stulecia zbliża się niebezpiecznie do granicy wyznaczonej przez inżynierów. Ale, jak tłumaczą eksperci, nie znaczy to wcale, że 60-cio letni blok trzeba będzie rozebrać. Jak tłumaczą specjaliści, każdy budynek – bez względu na technologię jego budowy – otrzymuje pewien „termin przydatności”. Po jego upływie obiekt należy zmodernizować i przeprowadzić jego generalny remont, a w ostateczności podjąć decyzję o rozbiórce. W przypadku większości polskich blokowisk realizowany (a w dużej mierze już zrealizowany) jest ten pierwszy wariant. Co więcej, badania prowadzone we Francji i Wielkiej Brytanii i Niemczech, gdzie blokowisk jest najwięcej w Europie Zachodniej, udowadniają że po 60 latach bloki konstruowane z prefabrykowanych elementów wcale nie tracą swych parametrów i nie wykazują szczególnych oznak zużycia. Podobne wyniki dały analizy prowadzone w Bułgarii i Rumunii.

O trwałości wielkopłytowców świadczyć ma zdaniem specjalistów także fakt, że nigdy nie doszło w naszym kraju do katastrofy budowlanej z udziałem oddanych do użytku budynków tego typu.

Lokalizacja

Nie trzeba być ekspertem ds. nieruchomości aby stwierdzić, że ukończone kilkadziesiąt lat temu osiedla posiadają lepiej rozwiniętą infrastrukturę drogową, komunikacyjną i handlową niż osiedla ukończone w ciągu ostatniej dekady. Są one też często zlokalizowane bliżej centrum miasta. Niestety często stan takiej infrastruktury pozostawia wiele do życzenia i zależny jest od zarządu konkretnego osiedla.

Łatwo zauważyć, że planiści peerelowscy w przeciwieństwie do współczesnych projektantów mieli nieco większą swobodę działania w zagospodarowaniu przestrzeni. Czynnik ekonomiczny schodził często na drugi plan, co pozwalało np. na mniej „gęste” rozstawienie bloków obok siebie lub usytuowanie w środku osiedla sporego parku. Z drugiej jednak strony widać wyraźnie, że w latach 60 i 70 nie przewidywano tak dynamicznego wzrostu poziomu zmotoryzowania Polaków. Zmorą osiedli z tamtego okresu jest notoryczny brak miejsc parkingowych oraz dość wąskie drogi dojazdowe, które utrudniają wydostanie się z osiedla. Oba te problem y rozwiązano całkiem skutecznie w nowych obiektach. Drogi osiedlowe planuje się inaczej, zaś pod blokami budowane są podziemne parkingi.

Na co zwracać uwagę, kupując mieszkanie w wielkiej płycie?

Jeśli już zdecydujemy się na zakup mieszkania w wielkiej płycie koniecznie zwróćmy uwagę na kilka kwestii, od których zależy czy mieszkać się nam będzie komfortowo. Po pierwsze, powinniśmy dowiedzieć się w jakiej technologii został wybudowany nasz blok. Istnieją bowiem dwa systemy, w których konstruowano „wielkopłytowce” – zamknięty i otwarty. Bloki w systemie zamkniętym budowano do początku lat siedemdziesiątych. Mieszkania w tych budynkach są stosunkowo ciasne, posiadają identyczny układ pionowy (na każdym piętrze w pionie mieszkania są dokładnie takie same) i trudno się je przerabia (ponieważ większość ścian ma charakter nośny). Taki blok bezwzględnie powinien być ocieplony, ponieważ budynki te, pozbawione dodatkowej izolacji fatalnie radzą sobie z utrzymaniem ciepła. System otwarty wprowadzono na początku lat 70-siątych. Bloki te charakteryzuje lepsza izolacja termiczna, a także zróżnicowanie układu lokali. Co bardzo ważne – ściany nośne zostały przeniesione z lokali do wnętrzna budynku. Dzięki temu uzyskujemy dużo większą dowolność w projektowaniu układu przestrzennego domu.

A co z wadami?

Niestety, poza wymienionymi tu korzyściami istnieje też szereg wad, związanych z nabyciem mieszkania w bloku z wielkiej płyty. Pierwszą i najbardziej rzucającą się w ucho wadą jest fatalna (a raczej doskonała, mówiąc z nutą ironii) akustyka. Bardzo wyraźne są hałasy dobiegające z korytarza i klatki schodowej. O ile tej niedogodności można zapobiec za pomocą odpowiednio izolowanych drzwi, o tyle niewiele jesteśmy w stanie zaradzić na głośno chodzącego sąsiada z góry, lub płaczące poniżej dziecko.

Druga wada rzuca się już nie w ucho a w nos. Chodzi o zsypy ulokowane na każdym piętrze. Z jednej strony są one niesamowicie wygodne, zwłaszcza zimą gdy nie trzeba wychodzić na zewnątrz z workiem pełnym śmieci. Z drugiej strony unoszący się w pobliżu zsypu zapach jest nieusuwalny, zaś sama rura stanowi idealną drogę dla insektów, które za jego pośrednictwem mogą dostać się na każde piętro.

Trzecią kwestią jest wentylacja. Ta najczęściej jest po prostu niesprawna i wymaga kosztownego udrożnienia. Ostatnią sprawą jest wartość inwestycyjna takiego zakupu. O ile mieszkania w nowym budownictwie będą najprawdopodobniej zyskiwały na wartości z biegiem czasu (powstanie wokół nich infrastruktura, poprawi się komunikacja etc.) o tyle bloki będą raczej utrzymywały swą wartość lub nawet nieco ją traciły. Nie jest to kwestia bezpośrednio wpływająca na nasz komfort mieszkania, ale na komfort psychiczny już chyba jak najbardziej…

Tagi: mieszkania ceny mieszkań poszukiwanie mieszkania rynek mieszkaniowy

Podobne artykuły:
- Będzie jeszcze więcej nowych mieszkań!
- Cena to nie jedyny koszt zakupu mieszkania!
- Chwyty marketingowe deweloperów
- Co czeka rynek mieszkaniowy w 2012 roku?
- Co i za ile kupowaliśmy w 2010 roku?

Komentarze i opinie