Strona główna Wiadomości Już za 9 miesięcy taniej będzie kupić mieszkanie niż je wynająć

Już za 9 miesięcy taniej będzie kupić mieszkanie niż je wynająć

dodano: 2013-01-07 14:13:50, kategoria: Wiadomości

W USA we wszystkich dużych miastach najem jest rozwiązaniem droższym niż zakup. Podobna sytuacja ma miejsce w 90% największych miast w Wielkiej Brytanii. W Polsce sytuacja jest podobna, a obniżające się stopy procentowe spowodują, że już za 9 miesięcy najem przeciętnego mieszkania w Warszawie może kosztować 550 zł miesięcznie więcej niż jego zakup.

Jak donosi brytyjski dziennik The Telegraph, powołując się na badania portalu nieruchomościowego Zoopla, w 45 na 50 dużych brytyjskich miast zakup mieszkania jest tańszy niż najem. Gazeta przytacza szacunki, z których wynika, że koszt kredytu w przypadku przeciętnej nieruchomości na Wyspach jest o 1080 funtów rocznie niższy niż najem.

W Stanach najlepiej jest kupić

Podobnie sytuacja wygląda w USA. Tam, zgodnie z danymi portalu Trulia, we wszystkich z przebadanych 100 dużych miast, najem jest droższy niż zakup. Portal ten szacuje, że zakup domu jest w Stanach przeciętnie o 45% tańszy niż najem. Warto podkreślić, że portal zastosował kompleksową metodologię badania kosztów związanych z najmem i zakupem. W kosztach zakupu zostały uwzględnione takie elementy, jak koszt kredytu, utrzymania nieruchomości, zmiany wartości nieruchomości w czasie, podatków i kosztów transakcyjnych. W przypadku najmu wzięto pod uwagę oprócz czynszu także ubezpieczenie i kaucję wnoszoną na konto właściciela. Autorzy raportu przyjęli ponadto założenie, że kupowana lub wynajmowana nieruchomość będzie służyła zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych przez 7 lat. Jest to bowiem przeciętny okres, przez który Amerykanie wykorzystują nieruchomość przed jej zamianą na inną.

W większości polskich miast zakup jest bardziej opłacalny

Wbrew pozorom w Polsce sytuacja wcale nie różni się znacząco od tej w USA czy w Wielkiej Brytanii. Dziś, zgodnie z danymi Lion’s House i Home Brokera, w Warszawie za najem przeciętnego dwupokojowego (45 m kw.) mieszkania trzeba zapłacić niespełna 2,1 tys. zł miesięcznie. Gdyby taką samą nieruchomość kupić na kredyt, to w pierwszym roku część odsetkowa raty wyniosłaby niecałe 1,4 tys. zł miesięcznie. Aby obliczyć łączny koszt zakupu trzeba jeszcze uwzględnić koszt utrzymania nieruchomości, co łącznie z odsetkami od kredytu dałoby w pierwszym roku posiadania nieruchomości przeciętny miesięczny koszt na poziomie niespełna 1,7 tys. zł, a więc o 293 zł mniej niż korzystając z najmu. W takim porównaniu zakup można więc uznać za bardziej opłacalny niż najem. Podobna sytuacja do stołecznej ma też miejsce we Wrocławiu, Krakowie, Gdańsku, Szczecinie, Lublinie, Katowicach i Łodzi. Szacunki Home Broker pokazują więc, że w 8 z 15 badanych miast zakup jest rozwiązaniem bardziej opłacalnym niż najem.

Odmienna sytuacja ma miejsce w Gdyni, Poznaniu, Białymstoku, Olsztynie, Toruniu, Bydgoszczy czy Zielonej Górze. Należy jednak podkreślić, że w kolejnych latach część odsetkowa raty kredytowej maleje, a więc w zaproponowanym podejściu wraz z postępem czasu zakup staje się coraz bardziej opłacalny.

Porównanie kosztu zakupu i najmu

Miasto

Koszt zakupu łącznie*

Koszt najmu

Różnica (wartości dodatnie oznaczają większą opłacalność zakupu)

bez raty kapitałowej

z ratą kapitałową

bez raty kapitałowej

z ratą kapitałową

Warszawa

1 771 zł

2 224 zł

2 064 zł

293 zł

-160 zł

Gdynia

1 390 zł

1 755 zł

1 380 zł

-10 zł

-375 zł

Poznań

1 440 zł

1 805 zł

1 239 zł

-201 zł

-566 zł

Wrocław

1 400 zł

1 761 zł

1 484 zł

85 zł

-277 zł

Kraków

1 403 zł

1 772 zł

1 526 zł

123 zł

-246 zł

Gdańsk

1 300 zł

1 623 zł

1 417 zł

117 zł

-207 zł

Szczecin

1 132 zł

1 412 zł

1 334 zł

202 zł

-79 zł

Białystok

1 139 zł

1 414 zł

994 zł

-145 zł

-420 zł

Olsztyn

1 166 zł

1 455 zł

1 074 zł

-92 zł

-382 zł

Lublin

1 178 zł

1 471 zł

1 271 zł

92 zł

-200 zł

Toruń

1 191 zł

1 486 zł

959 zł

-233 zł

-527 zł

Bydgoszcz

1 141 zł

1 417 zł

961 zł

-179 zł

-455 zł

Katowice

1 054 zł

1 294 zł

1 291 zł

237 zł

-3 zł

Łódź

1 084 zł

1 342 zł

1 178 zł

95 zł

-164 zł

Zielona Góra

994 zł

1 216 zł

993 zł

-1 zł

-224 zł

Średnia

1 252 zł

1 563 zł

1 245 zł

-7 zł

-318 zł

* kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku

 

Część kapitałowa raty buduje majątek

Gdyby uwzględnić w comiesięcznych wydatkach też część kapitałową raty kredytowej, to w każdym z badanych miast więcej wydać muszą osoby, które zdecydowały się zostać właścicielem swojego „M”, a nie najemcą. Biorąc pod uwagę wartości uśrednione dla wszystkich miast, najem pochłonąłby miesięcznie 1245 zł, a zakup (wraz z utrzymaniem) o 318 zł więcej – 1563 zł miesięcznie. Byłaby to jednak tylko pozorna oszczędność. Trzeba bowiem zauważyć, że część spłacanych co miesiąc rat kredytowych stanowi spłatę pożyczonego kapitału i obniża saldo zadłużenia wobec banku (w tym sensie nie jest kosztem).

Zakup będzie rozwiązaniem coraz tańszym

Co należy podkreślić, jeśli RPP w dalszym ciągu będzie obniżać stopy procentowe, to z miesiąca na miesiąc coraz tańszy będzie zakup w porównaniu z najmem mieszkania. Weźmy pod uwagę przykład Warszawy. Zgodnie z notowaniami kontraktów terminowych, WIBOR 3M może w perspektywie 9 miesięcy spaść z obecnego poziomu 4,13% do 3,03%. W efekcie założone dziś oprocentowanie na poziomie 5,7%, może spaść do 4,6%. Przy realizacji takiego scenariusza, za 9 miesięcy rata kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w Warszawie wyniosłaby już nie 1830 zł jak dziś, ale 1640 zł miesięcznie (w tym 530 zł część kapitałowa). Nawet więc dodając do tej kwoty koszty utrzymania nieruchomości, może się okazać, że za 9 miesięcy najem modelowego mieszkania w Warszawie będzie pochłaniał o 50 zł więcej niż zakup. Gdyby ponadto po stronie kosztów zaliczyć tylko odsetki od kredytu i koszty utrzymania, to najem będzie rozwiązaniem droższym o około 550 zł miesięcznie niż zakup.

Jak oszacowaliśmy koszty najmu i zakupu?

Potencjalny koszt najmu został oszacowany dla mieszkań dwupokojowych o powierzchni 40 – 50 m kw. poprzez obniżenie o 10% stawek ofertowych.

Potencjalny koszt zakupu został oszacowany w dwóch wariantach. Jeden uwzględnia w miesięcznym koszcie koszt średni utrzymania nieruchomości oraz koszty odsetkowe kredytu zaciągniętego na zakup lokalu o powierzchni 45 m kw. (mediana cen transakcyjnych). Drugi wariant uwzględnia ponadto część kapitałową raty kredytowej. Pod uwagę wzięto jedynie raty płacone w pierwszym roku. W kolejnych okresach kosztem raty odsetkowej powiększać się będzie część kapitałowa raty. Do obliczeń przyjęto, że kredytobiorca nie ma wkładu własnego, zadłuża się w PLN na 25 lat przy oprocentowaniu 5,7% w skali roku.

Koszt zakupu przeciętnej nieruchomości o powierzchni 45 m kw.

Miasto

Przeciętna cena transakcyjna nieruchomości*

Koszt utrzymania mieszkania o powierzchni 45 m kw.

Rata kredytowa**

Koszt zakupu łącznie

część odsetkowa

część kapitałowa

bez raty kapitałowej

z ratą kapitałową

Warszawa

292 018 zł

395,9 zł

1 375,3 zł

453,0 zł

1 771,1 zł

2 224,1 zł

Gdynia

235 164 zł

282,4 zł

1 107,5 zł

364,8 zł

1 389,9 zł

1 754,7 zł

Poznań

235 643 zł

330,1 zł

1 109,8 zł

365,6 zł

1 439,9 zł

1 805,4 zł

Wrocław

233 213 zł

301,2 zł

1 098,3 zł

361,8 zł

1 399,6 zł

1 761,3 zł

Kraków

237 753 zł

283,0 zł

1 119,7 zł

368,8 zł

1 402,8 zł

1 771,6 zł

Gdańsk

208 397 zł

318,5 zł

981,5 zł

323,3 zł

1 300,0 zł

1 623,2 zł

Szczecin

180 889 zł

279,9 zł

851,9 zł

280,6 zł

1 131,8 zł

1 412,4 zł

Białystok

176 916 zł

305,9 zł

833,2 zł

274,5 zł

1 139,1 zł

1 413,5 zł

Olsztyn

186 442 zł

287,9 zł

878,1 zł

289,2 zł

1 166,0 zł

1 455,2 zł

Lublin

188 557 zł

290,4 zł

888,0 zł

292,5 zł

1 178,5 zł

1 471,0 zł

Toruń

189 750 zł

297,8 zł

893,6 zł

294,4 zł

1 191,5 zł

1 485,8 zł

Bydgoszcz

177 967 zł

302,4 zł

838,1 zł

276,1 zł

1 140,6 zł

1 416,6 zł

Katowice

154 533 zł

326,3 zł

727,8 zł

239,7 zł

1 054,1 zł

1 293,8 zł

Łódź

166 944 zł

297,3 zł

786,2 zł

259,0 zł

1 083,5 zł

1 342,5 zł

Bielsko-Biała

143 809 zł

302,7 zł

677,3 zł

223,1 zł

980,0 zł

1 203,1 zł

Zielona Góra

143 445 zł

318,3 zł

675,6 zł

222,5 zł

993,8 zł

1 216,4 zł

Średnia

196 965 zł

307,5 zł

927,6 zł

305,6 zł

1 235,1 zł

1 540,7 zł

*Szacunkowa wartość 45-metrowego mieszkania na podstawie mediany cen z okresu IX, X, XI br. dane Home Broker i Open Finance

** kredyt zaciągnięty na 25 lat w PLN, oprocentowanie 5,7%. Wartości uśrednione dla pierwszego roku

 

Uwaga! Przedstawione powyżej obliczenia oparte zostały o wielkości średnie dla danych rynków, aby przedstawić ogólne mechanizmy. Każdy rzeczywisty przypadek trzeba rozważyć odrębnie. Szczególnie należy zwrócić uwagę na długość okresu, na jaki nabywca szuka mieszkania. Jeśli planuje w danym miejscu mieszkać krótko (rok czy dwa), najem może okazać się bardziej racjonalnym posunięciem. Szacuje się bowiem, że koszty transakcyjne przy nabyciu nieruchomości pochłaniają na rynku wtórnym równowartość rocznego czynszu najmu.

 

Bartosz Turek

Lion’s House


Tagi: ceny mieszkań wynajem kupno mieszkania

Podobne artykuły:
- Cena to nie jedyny koszt zakupu mieszkania!
- Co i za ile kupowaliśmy w 2010 roku?
- Gdzie szukać mieszkaniowych okazji na rynku pierwotnym?
- Ile mkw. mieszkania można dostać za średnią pensję?
- Kupić czy wynająć?

Komentarze i opinie